一線城市住房總庫存超20萬套 地產商被迫降價
經歷了2009年1年的“報復性回暖”之后，全國一線城市的“庫存住房”指標再度突破20萬套“大關”，而在樓市迄今為止調整幅度最大的2008年，這一庫存指標的最高峰值，也不過如此。
《中國經營報》記者獲得的來自中國房地產指數研究院統計數據顯示，截至6月6日，北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州6個一線城市的住宅期房庫存已經高達261081套，而比照市場深度調整的2008年，市場大規模的價格調整恰恰發生在一線城市庫存總量在28萬~30萬套的區間。
包括恒大、綠地、萬科等在內的全國一線房企，都已經不同程度地采用了降價的策略來刺激市場銷售，他們共同的邏輯在于&mdashmdash;更難過的將是下半年，儲備現金自然是未雨綢繆之舉，然而，更多的地產商們，尚糾結在“如何降價”的苦惱當中。
庫存逼迫
去得也快，來得更快。
當2009年全國一線城市用不到兩個季度的時間，就消化了將近15萬套的庫存之時，欣喜的開發商們恐怕不會想到，在1年之后，庫存回來得更快，4月14日之后的樓市調控系列新政完全執行尚未滿兩個月，巨大的利空預期之下，住房庫存便再次回升到了25萬套以上的水平。
記者從中國房地產指數研究院獲得的統計數據顯示，截至6月6日，北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等6個一線城市住房總庫存已經高達261081套，其中重慶和北京分別以92492套和88998套居于第一和第二位，而兩個城市住房庫存的總量，幾乎占到了6座一線城市庫存總量的1/3。
相比之下，杭州和深圳的住房庫存量相對較小，一向被市場視為風向標之一的上海市住房庫存指標，也穩定在4萬余套的水平，不過，雖然在庫存套數的規模上，重慶高于北京，但是，北京在住房庫存面積上，則超過重慶，位列第一。
“庫存上升的如此之快，在我們的預料之中，住房和城鄉建設部也在密切關注市場對調控政策的反應。”6月10日，住房和城鄉建設部的一位不愿具名的官員告訴記者，而住房庫存這一指標，則是開發商、政府和金融機構共同關注的除房價之外的一個共同指標。
北京世博經緯地產研究機構副總經理余姚群告訴《中國經營報》記者，如果照此水平，不用太久時間，全國一線樓市的庫存總量，將恢復到2008年下半年的峰值水平，根據該機構的歷史數據監測，上述6個樓市一線城市住宅庫存的峰值，出現在2008年10月前后，當時這一指標曾在30萬套左右持續“拉鋸”。
“一夜回到2008年。”北京順天房地產開發有限公司副總經理孫耀東告訴記者，她曾經歷了2008年樓市的深度調整，她坦言，即便2008年，市場的成交量也沒有如此急劇下滑。
利空走勢
“庫存的增加直接來自于成交量的下降，”中原地產華北區董事總經理李文杰告訴記者，“但是，在短期內，我們看不到市場成交情況能有好轉的趨勢。”
中國房地產指數研究院在對庫存進行監測的同時，也同時對前述6個城市的成交量情況以周為單位進行了統計，但這個統計結果，恐怕也不是開發商們愿意看到的結果，盡管這項數據所顯示出的趨勢，與開發商們在市場一線的感受基本相似。
記者了解到，該機構對上述市場統計得出的結論，為其中4個，周成交量均屬下滑，并且幅度超過20%，廣州和北京分別以36.53%和25.44%的周環比降幅，分列第一和第二位，6大一線城市中，重慶、杭州、深圳的成交量環比顯現增幅。
“如果把北京政策性住房的成交刨除的話，那么北京5月31日到6月6日這一周的成交量，比上一周的降幅將達到28%，即便是在2008年市場深度調整的時候，成交量的下跌也不是集中在這么短的一個區間之內。”參與上述數據統計研究的一位研究人員告訴記者。
余姚群提供了一個從歷史的角度去看待上述數據的方式，他表示，在2008年市場開始深度調整的一輪周期當中，基本上是在成交量連續3個月出現平均20%降幅，并且住房庫存在27萬~30萬套之間時，開始出現了大規模的開發商降價行為。現在，不可避免的是，趨勢正在朝著這個方向發展。
國家統計局6月10日上午發布數據顯示，2010年5暫，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅有所回落，漲幅比4暫縮小0.4個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比4暫縮小1.2個百分點，上漲速度已經有所控制。
降價糾結
盡管恒大、萬科、綠地相繼以不同的方式進行降價，房產新政實施1個月后，開發商的定價“心理防線”正在出現松動，特別是最近以來，越來越多的項目加入到打折或直接降價的行列中來，像新天際ACE+、俯臺、專家國際花園、京貿國際城等數十個在售項目均出現了單價從千元到數千元不等的下降。
“從典型的標桿項目，向普通項目蔓延，這恐怕是一個由慢至快、由點到面的過程，降價現在還僅僅是個開始，這個通道已經打開了。”易居中國研究院院長楊宏旭告訴記者，而中原地產華北區董事總經理李文杰則表示，如此規模的打折促銷行為，雖然和2008年的降價促銷規模不可同日而語，但在2009年以來，如此規模已屬罕見，李文杰強調，這將是一個過程，不可能一蹴而就。
市場的反應似乎也在暗示這條通道的可能性與可行性。北京萬科在紫苑項目“降價開盤”后，得到市場良好反饋，至今銷售率已經超過60%，北京萬科高管亦承認，如此定價策略，對于在現今市場狀態之下的促銷，起到了實質性的推動作用。
與萬科紫苑項目展現出的情況一致，綠地在西斯萊公館項目上采用低于區域平均價格開盤的策略，也換來了銷售速度的快速提升。根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，該項目目前銷售率已超過50%。
“本輪調控和以往歷次調控都不一樣，完全是出于政府信用的考慮，所以政府的決心是很大的。”經濟學家趙曉告訴記者，“以往的歷次調控，都是在經濟與社會民生之間進行平衡，房價上漲，民怨較大的時候，調控會加碼；相反，經濟遇到困難的時候，房地產領域的調控又會寬松，但這一次，口徑會一直嚴厲下去。”趙曉表示。
趙曉的觀點正在得到越來越多開發商的認同，在如是政策預期之下，中國一線城市樓市已經關閉了1年之久，并且經歷了1年報復性上漲的房價下調通道，已然悄然打開。
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