豪宅的概念與分類（別墅與公寓都可能成為豪宅）

　　所謂豪宅應該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模、售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有等方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅就僅僅是一個統(tǒng)一稱謂而已。

　　住宅從大的類型來分，有獨立住宅（即通常所說的別墅類住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要評判別墅類住宅的豪華程度，應該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標準。這兩類住宅的評判標準完全不同，所以對豪宅的評述應該分兩類：獨立型豪宅（別墅豪宅）及集合型豪宅（公寓豪宅）。

　　中國大陸別墅豪宅的代表莫過于上海紫圓1號別墅。其身價達到1.3億人民幣，占地面積18畝，建筑面積1500平方米，采用了從鋼結構到霧化玻璃等多種先進的技術與設備。在其所享有的自然山水資源方面，也的確在上海、北京這樣的大城市真正的頂級。而新一代公寓豪宅的代表，則要數(shù)無錫財富中心，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結構體系及大跨度空間，使戶型全部靈活布置，大堂等公共服務設施按星級酒店豪華標準裝修。這兩類住宅雖然建筑形式和所享有的資源各不相同，但在其設施的配置、資源的檔次、每戶的規(guī)模和市場售價等方面，均能夠達到豪宅的標準。

　　別墅不等于豪宅（別墅產(chǎn)品分化）

　　中國人的別墅概念其實跟國外有很大的不同。國內(nèi)通常把一戶一棟的獨立住宅稱為別墅，每棟售價一般數(shù)百萬，通常賣給中國的富豪階層，而這樣的獨立住宅在國外叫做House，是賣給普通階層的。到過國外的人都可能有這樣的經(jīng)驗，除了市中心有少量的高層和多層住宅以外，在城市的邊緣或遠郊都有數(shù)平方公里范圍的這樣的House社區(qū)。在美國稱為single family house，在英國稱為detached house。這樣的house是賣給普通或者中高檔收入階層的，其標準不高，每戶面積也未必很大，整體的建筑密度適中。在國外作為第二居所，稱之為villa或者luxury house的豪宅，或者莊園類的豪宅才是真正賣該富豪階層的。

　　別墅一詞在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上指代不專，而且跟國外所指的house或villa有很大的不同。國內(nèi)的別墅一詞所覆蓋的范圍極為廣泛，它不但包括了每戶獨棟的獨立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅（semi-detached house）、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨聯(lián)體別墅甚至有些復式住宅統(tǒng)稱之為別墅產(chǎn)品。而除了獨立別墅（detached house）和雙拼別墅（semi-detachedhouse），其它產(chǎn)品可以稱作townhouse，但與獨立別墅的概念絕然不同。別墅這個詞在中國已經(jīng)被用作指代從豪宅到普通的獨立住宅，和一些密度比較高的非獨立住宅。

　　國內(nèi)別墅產(chǎn)品近年來有非常明顯的分化趨勢。既有象上海紫園那樣每戶面積奢華，占地莊園化的豪宅；也有向高密度發(fā)展的經(jīng)濟型別墅。以北京為例，筆者近年來接觸了很多準備開發(fā)別墅產(chǎn)品的發(fā)展商，其別墅項目的密度不但沒有下降反而有所提高。我們近期設計的幾個別墅項目，容積率均在0.4~0.5之間，這已經(jīng)是接近townhouse社區(qū)的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的別墅產(chǎn)品，實際上標志了中國別墅朝向經(jīng)濟型發(fā)展的趨勢。這一類經(jīng)濟型別墅從資源占有情況來看，基本上不具備自然山水的條件，但多具備了大區(qū)位市場認可度高和交通便利等特點，也就是說可以作為第一居所。這樣的別墅已經(jīng)不是傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的概念，當然也不可能是豪宅。它們是瞄準普通市民階層或者中高檔收入人群的經(jīng)濟型別墅類住宅。更準確地說應該叫做普通獨立住宅，跟國外的single family house產(chǎn)品更加接近。

　　除此之外，還有大量其它在名稱上冠以別墅，但又不是傳統(tǒng)獨戶獨立住宅的產(chǎn)品，我們叫做類別墅。類別墅產(chǎn)品目前主要有三種類型：第一種每戶雖然獨立，但是兩棟之間側墻間距非常接近，只有3米左右。沒有兩側花園，只有前后花園的所謂獨聯(lián)體別墅，例如長沙的山水芙蓉—半山美墅中的獨聯(lián)體。第二種是層數(shù)降低面寬加大的改良型townhouse別墅，以卡爾生活館為例，它已經(jīng)不是第一代的三層townhouse，前后花園。而是面寬最大做到了14.4米，進深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三個花園。也有十字型的平面，形成四個花園。層數(shù)也從三層降低到了二層。這一類的townhouse住宅，實際上是大幅度向獨立別墅的品質(zhì)靠攏。第三種是另一類的townhouse住宅，準確一點說應該是復式住宅即所謂的疊拼別墅、疊加別墅或者是空中別墅。這一類產(chǎn)品在住宅類型上更靠近普通的復式住宅，但因為享有南側或者北側的部分花園，或者有以露臺、陽臺形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。綜合以上分析，中國的別墅產(chǎn)品實際上已經(jīng)分化成為豪宅別墅、普通別墅、經(jīng)濟別墅和類別墅等多種產(chǎn)品。如果把消費群體的結構比作金字塔，買得起豪宅別墅的只是塔尖上極少數(shù)超級富豪，而買得起普通別墅及經(jīng)濟別墅的卻大有人在，集中于金字塔的第二層面。所以發(fā)展商都傾向于回避風險，轉向大規(guī)模開發(fā)經(jīng)濟別墅。市場上豪宅項目少之又少。真正意義上的豪宅別墅幾乎沒有。

　　對豪宅需求雖然少，但是他們代表了現(xiàn)實生活中的一個階層，作為住宅產(chǎn)品的最高檔類型，中國需要有自己的豪宅，特別是那種為滿足客戶特殊要求而量身定做的，藝術類別墅豪宅。

　　沒有山水何以稱別墅（山水與自然資源）

　　當我們評價一座別墅或者別墅類豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時，應該從三個方面進行分析。首先是項目周邊大環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間小環(huán)境。

　　評價一個別墅項目周邊的整體環(huán)境，主要看四個方面。第一是所處區(qū)段是否環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認可度比較高的區(qū)位。有人說對于一個房地產(chǎn)項目，“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。就是指一個項目的區(qū)域位置是決定其品質(zhì)與前途最為關鍵的因素。第二個方面是指其交通環(huán)境。在以汽車為主要交通工具的時代，無論距離城市有多遠，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對于別墅類項目，業(yè)主都是以私家車為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個條件。如果交通條件不夠便利，無論其與市中心有多近，它的價值也要受到影響。第三個方面就是自然山水環(huán)境。因為買別墅的人并不是因為缺房子住才買別墅，買別墅的主要目的就是為了提高自己的生活質(zhì)量與品位，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對一個城市周邊的別墅項目而言，有沒有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價格將會有天壤之別。國外豪宅所依仗的重要資源便是自然環(huán)境。

　　第四個方面就是周邊有沒有其他可以因借的資源。比如說名校資源，著名景點等。如果有其他旅游名勝或生活便利設施，都會使別墅項目升值。國外許多豪宅都是因其地處跑馬、賽車名地，擁有文化資源而享有高昂身價。

　　對別墅類豪宅來講，最為稀缺的就是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水環(huán)境的項目很少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通便利和有其它因借資源相對來說還是比較容易的。所以很多別墅項目在不具備自然山水環(huán)境的情況下人工營造，挖人工湖泊或者建造高爾夫球場，試圖彌補自然山水方面的不足。沒有山水的別墅項目與城中高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無疑對居住質(zhì)量是一種提高，但因為不能享有真正的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能降檔成為經(jīng)濟型別墅。若評選豪宅項目，沒有自然山水的別墅類項目，在環(huán)境資源優(yōu)勢方面不能入選。如果一個項目具備這樣的自然山水資源，可以說在大環(huán)境方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。

　　高密度低私密的別墅與豪宅無緣（密度與社區(qū)景觀質(zhì)量）

　　對于一個別墅社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量評判，也就是這個別墅項目自身內(nèi)部土地資源的利用情況，主要看建筑密度、私密性和規(guī)劃形態(tài)三個方面。

　　第一代別墅基本上都是高密度型的。這樣的別墅區(qū)在全國各地很常見。成片開發(fā)，一棟挨著一棟，整體外觀效果和農(nóng)民發(fā)了財自己蓋的小洋樓也沒有什么太大的區(qū)別。密度多在每戶占地1畝左右，這樣的高密度低私密的別墅無論每戶面積有多大，每戶裝修標準有多么豪華，從整體環(huán)境質(zhì)量上來講都是與豪宅無緣的。購房者從市區(qū)搬到城外別墅，最主要的原因就是追求低密度。第二個方面是私密性。別墅業(yè)主相對來說生活富裕，事業(yè)成功，渴望在個人家庭生活方面有一定的私密性。所以對于建筑之間距、對建筑之密度的要求，特別是保護住戶私密性方面要求非常的高。上一代那種窗戶對窗戶、兩棟樓之間的間距在10米以下的別墅，很顯然不能滿足新一代別墅或豪宅的私密性要求。目前市場上正在規(guī)劃設計的一批別墅，可能是處于土地成本的壓力，或者是降低銷售風險考慮，多數(shù)仍然是每戶0.8~1畝地。仍然是高密度低私密性的產(chǎn)品。這一批別墅可以作為普通獨立住宅或者是“經(jīng)濟型別墅”和“類別墅”來銷售，但無論如何達不到豪宅的標準。購買豪宅的名流富賈對于私密的敏感程度恐怕不亞于對豪宅舒適度的要求。

　　影響別墅社區(qū)環(huán)境質(zhì)量的第三個方面就是別墅社區(qū)的規(guī)劃形態(tài)。以筆者所做設計的經(jīng)驗，對于一個別墅，價值最高，銷售最好的往往是那些分布于道路盡端的別墅，獨立占據(jù)小島的別墅，或者幾戶共享一座小島或半島的別墅，以及四到五戶圍合成小組團的別墅。銷售難度最大的則是沿公共道路、環(huán)行道路線型布置，俗稱的行列式布置，規(guī)劃形態(tài)上缺少私密性和歸屬感的別墅。北京的一棟洋房便是通過規(guī)劃形態(tài)的自然豐富使項目整體升值的實例。

　　規(guī)劃形態(tài)中也包含景觀設計的因素。景觀園林是富豪住宅的特權，從前的江南園林都是豪宅的一部分。只有豪宅類等高檔住宅才有條件建造具規(guī)模、高檔次的園林景觀。而社區(qū)景觀的建設是提升整個項目價值的直接有效手段。

　　戶外生活是豪宅的重要生活方式（室外景觀與建筑設計整合）

　　不但是豪宅，即便對于普通別墅來講，戶外的生活，包括在別墅自家花園內(nèi)的活動和在整個小區(qū)內(nèi)的戶外活動，都是別墅業(yè)主生活的重要部分。買別墅的人并不是因為在城里買不到房子住，而是要享受另外一種生活方式。這種生活方式的主要特點就是更健康、更接近自然，有更多的戶外活動場地和機會。戶外生活可由近及遠分為三個方面，首先是在自家花園內(nèi)的活動，其次是在別墅社區(qū)內(nèi)的活動，第三可能是在社區(qū)附近的自然山水環(huán)境中甚至是田園中的活動。

　　第一個方面，別墅的庭院是別墅生活中的一半。作為別墅肯定要有自家的花園。有的別墅項目沒有院墻圍合的自家花園，但是多數(shù)別墅項目，或大或小都有私家花園。每戶的花園之間有矮墻或籬笆相隔。無論有墻沒墻，這個院落被視為業(yè)主私人物產(chǎn)的一部分。業(yè)主對其投入、修建、養(yǎng)護都將鐘愛有加。其對業(yè)主生活的價值不亞于別墅的起居室與臥室。提到別墅生活，人們首先想到的就是在院落內(nèi)或陽臺、平臺上賞花、聽雨、喝咖啡，陽光里與家人嬉戲等等。

　　做園丁等種植活動也成為別墅業(yè)主生活的重要部分。承受著眾多壓力的現(xiàn)代人，對接近自然的生活有著一種渴望。這種渴望在經(jīng)過SARS之后，變成了一種更為直白更普遍的追求。國人對于一畝三分地的追求可以說與生俱來。上一代別墅每戶幾十甚至十幾平方米的院落，特別是在不能提供一個完整院落的情況下，顯得捉襟見肘。不可能實現(xiàn)業(yè)主多方面室外活動的需要，更無法種植比較成規(guī)模的園林綠化。如果是townhouse類別墅或經(jīng)濟型別墅，也許可以勉強接受比較小的私家院落，但是對于豪宅類別墅來講，沒有足夠的院落空間，是達不到豪宅生活標準的。

　　第二個方面是別墅社區(qū)內(nèi)的公共綠化環(huán)境。凡是住過別墅的人都知道在別墅社區(qū)內(nèi)散步觀賞也是一大樂趣。人們散步、健身、遛狗都需要有一定的足夠開闊、足夠長度的休閑散步路線。也需要在景觀較好的位置提供足夠面積的，公共休憩空間。所以別墅社區(qū)并不是由一棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應該是一個整體的社區(qū)的概念。應該有足夠的公共活動與公共景觀用地，而這些公共的景觀用地和綠化用地，標志著社區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。市場上比較成功的別墅項目都是因為在公共景觀方面有足夠的考慮。反之，沒有足夠公共景觀綠地的項目，則難以給人留下高檔的印象。

　　總之，買別墅的業(yè)主并不是簡單看中住宅內(nèi)部的戶性功能與面積，有相當?shù)男枨笈c注意放在建筑之外的私家環(huán)境部分和公共環(huán)境部分。

　　按照通常的做法，建筑設計與景觀設計分開的話，容易形成很多設計層面的空白，很難形成建筑與景觀一體的室外空間效果。別墅豪宅的庭院景觀更應該同建筑設計同步，而且要達到裝修的深度。對于普通別墅以及經(jīng)濟型別墅的設計也應盡可能地實現(xiàn)建筑與景觀同單位設計，以此打造細節(jié)優(yōu)勢。

　　買豪宅的人不缺房子住（空間設計的新體驗）

　　買別墅的人都不缺房子住。沒有人因為自家的房子太小了，所以買一棟別墅來住。買別墅的人多是第二次置業(yè)甚至多次置業(yè)，而別墅多用來作為第二居所。所以，買別墅的目的都是為了提高生活質(zhì)量、嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設計。也就是說，別墅的業(yè)主不僅需要一座獨門獨戶的住宅，而是需要一個適應新生活方式的，具有新空間概念、空間體驗的高級獨立住宅，別墅的空間設計方面必須有獨到之處。

　　以往的別墅設計主要是犯了兩方面的錯誤。第一種，在空間面積的分配方面過于吝嗇；第二種，在面積方面過于求大。

　　第一中情況的別墅設計，往往是因為簡單地追求平面戶型合理。所謂戶型合理，是住宅設計特別是普通住宅設計中的一個核心原則。主要是指盡量提高主要功能房間的使用率，盡可能降低交通面積的比例，提高得房率，降低公攤面積。具體說就是如何盡量縮小樓梯間和走廊的面積，如何盡可能地縮短走廊等交通空間長度，使從建筑入口最便捷地到達每一個房間。既然別墅已經(jīng)不是一種滿足人基本居住需要的物業(yè)，它所追求的是新的功能和更加舒適的生活，所以在別墅和豪宅的設計中，應該把注意力放在如何開發(fā)新的功能空間，創(chuàng)造新的空間感受方面，而不是一味追求面積的節(jié)省。

　　第二種情況，上一代別墅或者說“豪宅”中，不乏面積1000平方米以上的“巨型別墅”，但其特點是除了面積過奢侈以外，在功能布局方面和在空間的創(chuàng)意方面并沒有什么突破。這樣就造成了客廳無窮大，臥室無窮大，而作為整個別墅的格局還僅僅是一個城里普通的四室兩廳、五室兩廳住宅的簡單放大。所以說別墅類豪宅的豪與奢應該體現(xiàn)在建筑空間設計的巧妙和新的功能空間開發(fā)方面。簡單的大或者小，奢或簡都不能滿足新一代別墅的功能需要。

　　別墅豪宅若要通過設計升值，首先應該在功能開發(fā)方面把功能具體化、細化，并做深入的、對生活方式的研究與探索。比如，以傳統(tǒng)的起居室或客廳為例，可以結合新的生活方式開發(fā)出家庭活動廳、舞廳、藝術展廳、會客廳、私人雪茄吧以及和酒吧、餐飲、娛樂結合的多種私人會所式的客廳空間。除必要的臥室與起居室之外，豪宅的其它非主要空間才是顯示豪華程度的元素，比如特意加大走廊的長度與寬度，做成藝術展廊。這樣的面積分配不是浪費而是增值。

　　另一方面，建筑也是藝術的一種。作為建筑藝術品中的上乘作品，別墅豪宅空間的藝術性，空間的表現(xiàn)力，更應該是建筑師和別墅豪宅開發(fā)商的新追求。別墅豪宅的房間，不應再局限于傳統(tǒng)的四壁天花板的六面體模式，也不應滿足于簡單的方洞開窗方式。應該在空間的流通方面大膽突破，比如二層挑空、三層挑空，空間的形態(tài)方面也應該有所創(chuàng)意，比如做成圓形的廳、開敞的廳等，開窗采用落地、全部開敞等方式和創(chuàng)造其它的特異形空間。創(chuàng)造出普通住宅沒有條件做到的豐富空間效果，使豪宅成為藝術品才是使房產(chǎn)升值的最佳策略。

　　別墅豪宅的社交功能個、公建特征也是它與普通別墅的重要區(qū)別。豪宅的概念已經(jīng)從傳統(tǒng)別墅的概念中異化出來，有很強的公建特點，更注重社交公共空間的效果，具備獨特的個性和藝術表現(xiàn)力。

　　豪宅的價格構成要有技術支撐（設備與技術的高投入、高質(zhì)量、高舒適）

　　作為別墅豪宅，無論其售價500萬、上千萬或者過億，它的價格應該有一個合理的構成，也就是說它的資源與設備配置要物有所值。除了一座別墅豪宅所享有的室外大環(huán)境資源和每戶所占用的土地資源以外，建筑本身應該有足夠強的技術質(zhì)量、建筑材料方面的優(yōu)勢。國內(nèi)的高檔住宅，除極少數(shù)象鋒尚那樣大規(guī)模全方位地采用先進住宅技術外，多數(shù)的項目并沒有多少住宅新技術方面的含量。比如說1萬元每平方米的住宅與2萬元每平方米的住宅，其價格差異主要體現(xiàn)在所享有的土地資源方面的差異，包括土地成本和環(huán)境質(zhì)量。而在結構、設備和其它新技術方面并沒有明顯的差異。

　　而購買別墅豪宅的人，都有很強的支付能力，并非為節(jié)省，也不缺房子住。除了對面積規(guī)模上的要求以外，他們要求豪宅物業(yè)應有更高的質(zhì)量，應該有更先進的科技以支撐、保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結構體系方面、維護體系方面、門窗五金方面、空調(diào)等智能化設備方面有極大的提高。如果沒有這些技術支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個長久有效的高檔化之路。

　　公寓豪宅須有舒適度的突破（人造環(huán)境是關鍵）

　　地段好、面積足夠大、裝修豪華是公寓豪宅必備的條件，但僅靠這些特點來支撐其高昂的價格實在單薄。如果不在其內(nèi)在的舒適度方面有更大的突破，則公寓豪宅將面臨別墅類住宅和普通高檔公寓的兩面夾擊，其市場前景也將不樂觀。

　　由于公寓豪宅沒有足夠的自然環(huán)境資源可利用，因此對其室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的精心營造，創(chuàng)造出更加怡人的居住環(huán)境就顯得異常重要。人造環(huán)境的成功與否，是關乎公寓豪宅居住舒適度優(yōu)劣的關鍵因素，對人造環(huán)境的營造，具體表現(xiàn)在三個層面上，即設計層面、技術層面和心理層面。

　　設計層面包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。公寓豪宅在這些方面均應比普通公寓住宅有較大的突破和創(chuàng)新。如顯赫的外觀、別墅化戶型布局，個性化的室內(nèi)空間設計，環(huán)境面的最大化，私家電梯直接入戶，主次入口分離，入戶室中花園等。由于公寓豪宅沒有地面庭院，如何創(chuàng)造出人與自然親密接觸的空間環(huán)境，也是提升其品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)。可以借鑒別墅類產(chǎn)品的特色，在不影響主要采光通風的情況下，巧妙設計出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭取了戶外活動的機會，同時也成為絕佳的城市觀景平臺。

　　技術層面包括在結構體系、構造體系和機電設備體系方面的創(chuàng)新。由于公寓豪宅的戶型集中和單位面積售價高的特點，環(huán)保、節(jié)能、自然健康的高新技術的采用與別墅類產(chǎn)品和普通公寓住宅產(chǎn)品相比更具有可操作性，這也是可以充分體現(xiàn)公寓豪宅含金量和切實提高其居住舒適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術處理方式，甚至有所突破。如綱結構體系的采用，以創(chuàng)造出可以靈活劃分的室內(nèi)空間，同時提高得房率。此外在外墻保溫、遮陽防曬、采暖制冷、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進成熟的技術，對提高居住舒適度來說，效果直接且可以量化。

　　心理層面包括采取一些特殊手段使公寓豪宅讓人覺得物有所值甚至物超所值，豪華看得見。滿足住戶的心理需求和豪宅認同感。在入戶方式、形態(tài)組合等方面追求獨門獨戶的感覺。既有空中別墅的內(nèi)在品質(zhì)，又有不讓公建的豪華氣派外觀。總之，公寓豪宅只有通過對人造環(huán)境的精心營造，切實提高其居住舒適度，才能在與別墅類產(chǎn)品和普通高檔住宅樓之間取得差異化的競爭優(yōu)勢，成為與別墅豪宅分庭抗禮的獨特住宅產(chǎn)品。