獨家分析?徐磊

大型商業購物中心(shoing mall）作為匯集了多種零售業態和復合零售店鋪、餐飲娛樂等多種業態功能的城市綜合體，是新世紀最成功的地產和零售商業產品，已經成為充滿活力和適應力的消費機器。

從宋代的《清明上河圖》中，我們不難看出不同形式的城市商業是繁華城市中不可缺少的一個部分，消費也是城市生活的一大主題。

隨著社會的發展，尤其是城市的不斷擴張，許多建設在近郊的居住區不僅對交通、醫療、教育的配套特別迫切，對購物、休閑、娛樂的要求也變得急切起來。在上海出現了周浦萬達廣場、江橋萬達廣場等一系列的城市綜合體。在深圳也出現了像萬象城、購物廣場等一些優秀的商業地產項目。隨著萬象城、來福士廣場、遠洋大運河商務廣場等城市綜合體項目的開工或落成，相信在杭州的大型商業地產項目會不斷涌現。

新世紀的成功產品

城市商業地產項目除了街區商業，還包括中心商業。街區商業又分：旅游、休閑、特色街區等。如：河坊街、湖濱步行街以及武林路時尚女裝街。而中心商業往往又分為像龍翔橋服裝市場那樣的專業市場，還有像樂購、家樂福或者沃爾瑪那樣的超級市場（Supermarket），如杭州大廈、銀泰、解百那樣的百貨公司，更有新引進的為杭州人津津樂道的萬象城那樣的大型城市綜合體。從商業的分布來說，有面向城市的中心商業，如杭州大廈、萬象城；也有面向周邊小區的鄰里中心，西城廣場就是一例；更有一些面向城市某一個區域的大型城市綜合體，如遠洋大運河商務中心。隨著銀泰、龍湖以及地鐵集團項目的開展，這一類總建筑面積在50萬平方米左右，包含商業、公寓、酒店的城市綜合體已成為人們熱議的話題。

城市綜合體中的shoing mall作為匯集了多種零售業態和復合零售店鋪、餐飲娛樂等多種業態功能的大型購物場所，是新世紀最成功的地產和零售商業產品，已經成為充滿活力和適應力的消費機器。百貨公司屬于19世紀， shoing mall則是屬于新世紀。杭州的城市綜合體產生與發展經歷了多個不同的階段。杭州大廈購物城是最早從單純的百貨公司向購物中心轉型的商業地產項目，目前已經形成總建筑近18萬平方米的城市綜合體，成為奢侈品的匯聚地，書寫了商業的奇跡，是杭州城市綜合體的發端。

TOD引發全新綜合體

隨著城市的發展，交通模式的轉變，快速公交和地鐵為杭州的商業發展帶來了新的模式。以公交引導城市發展(Trait-Oriented Development，TOD)，將對促進城市商業空間形態的發展起到關鍵性作用。城市交通對城市土地利用的影響主要在于城市經濟、文化、商業等活動對方便的交通條件的依存性，沿交通線發展是城市商業發展中的普遍現象。TOD作為一種土地開發的模式，以軌道交通為特色，形成包括電車、輕軌和公交車等的綜合交通系統，包含了相互臨近的寫字樓、住宅、商業和公共設施等多種用途。

現代城市綜合體和TOD模式的相結合，創造出杭州全新的商業地產新模式。萬象城就是杭州第一座具有國際水準的TOD模式的城市綜合體，鄰近軌道交通1號線、2號線站點，地下商業與未來的地鐵站臺互通連接，超大的空間尺度、新穎的品牌店鋪、獨一無二的旱冰場，讓杭州人感嘆：原來商場還可以這么做的。在萬象城里可以經歷獨特的購物體驗、購買特有的商品、體會不同的娛樂方式，一家人可以在里面找到各自喜愛的項目享受全天候、全方位的服務。

遠洋?杭州大運河商務區，是由英國BENOY建筑師事務所和中國聯合工程公司合作設計的一個集國際大型商業中心、超五星級酒店、大規模國際商務寫字樓及高端行政公館等物業集群為一體的大型高端城市綜合體。項目東南側規劃有軌道交通3號線、5號線交換站點，整個項目按照TOD模式發展，是杭州目前規模最大、業態最齊全、規劃最超前的具有國際領先標準的現代化都市綜合體，融合了商務貿易、商業金融、文化會展、居住、休閑娛樂等多種城市功能。

英國BENOY建筑師事務所是一家享譽國際、屢獲殊榮的建筑設計公司，自1947年成立以來，精于商業設計，擅長商業、酒店、休閑、住宅和交通樞紐等綜合性項目。BENOY在新加坡設計的ION Orchard商場獲得了新加坡政府頒發的GreenMark環保獎項，項目的設計靈感源于提供了充足的公共空間，發達的行人道路的城市，以及平衡美感和商業可行性的設計概念。由于其在烏節路顯著的地理位置和獨特的設計，ION Orchard 商場注定成為新加坡和亞洲的新地標性商鋪建筑。該商場包括一個建筑面積達125000平方米的零售中心，以及一座帶有觀景臺的豪華住宅樓。而BENOY在杭州設計的杭州大運河商務區占地面積近30萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米，其中包括國際品牌商業和多樣化休閑娛樂匯集的國際大型商業中心，將成為繼“西湖商圈”、“錢江新城”之后杭州第三大商圈“運河商圈”的核心。

杭州的城市在變革的進程中，呈現了巨大的發展潛力和美好的愿景，正面臨著對現代商業和流通變革的強烈需求。商業地產的新時代正在到來，杭州會有更多更加精彩的商業地產項目。